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分析所有者所有权共有权的法律性质 - 商品房和车库的停车位

* 来源: * 作者: * 发表时间: 2019-09-03 0:07:04 * 浏览: 58
分析所有者所有权共同所有权的法律性质郭静(中国广东银行广州分行,广州510180)项目的性质和性质成为一个重要的法律问题。社区的停车位在法律上与建筑物所有权的共同所有权相关。 “物权法”对共同所有权的范围有一个原则性的规定,但共同所有权引起了许多争议,特别是在社区停车位和车库中。有必要在建筑物的所有权中实现共同所有权的范围。提出了处理社区停车场争议的原则。建筑所有权是现代社会的重要产权。建筑物所有权分为专有权,共享权和基于专有权的成员管理权。在这三种权利中,专有权的范围和基于专有权的管理权范围通常是明确的,但权利是共享的。 “物权法”只制定了一些原则性条款,没有共同所有权。进一步划分不利于解决共同所有权引起的争议。因此,本文详细划分了商品房社区的共同所有权。根据“物权法”和法理学精神,商品房社区的共同所有权分为法定共同和商定共享,社区的停车位和车库被认定为商定。共同点,澄清了社区停车位和车库的法律性质,以完善“物权法”的有关规定,为解决停车位和车库纠纷提供理论支持。使用权,受益权和处置权。业主行使权利不得危害建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。共同所有权,也称为“股权的共享部分”或“共享股权”,是指建筑物所有者根据法律或协议拥有,使用和使建筑物的共用部分受益的权利。 。共享所有权的对象是指所有建筑物之间的区别,除专有部分以外的部分以及不属于专有部分的附属物。共同所有者对专有部分的权利包括使用权,改革权和受益权。义务包括根据共享部分的预期用途或法规中规定的目的使用共同部分,分担共同费用和负担的义务。根据“物权法”第73条和第7479条,以下部分属于业主:建筑师内的道路由业主拥有,但属于城市公共道路的道路除外。建筑师内的绿地属于业主,除了城市公共绿地或明显属于个人。建筑部门内的其他公共场所,公共设施和物业服务室属于业主。在建筑部门内,计划停放车辆的停车位和车库应首先满足业主的需求。建筑物及其附属设施的维护资金归业主所有。建筑物所有权之间的区别不是传统的民法,即“强制共同拥有”。这种共同所有权不仅基于专有部分,而且通常采用法律上共同的方式来根据所持有的资产享有共享权利。和管理权,同时分担成本和履行义务,包括绿地,道路,物业服务,维修基金,建筑区域的公共场所和公共设施,车库和停车位。但是,应该在法律性质上严格区分构成这些共同部分的共性。最基本的区别是将共性划分为法定共同和商定。 (1)法定的共同点是,所有者有权通过法律规定分享共同部分。这些规定由武力法规定。一旦法律规定,当事人不得通过协议改变其所有权购买合同。然后,通常,社区所有者所需的公共资源被定义为合法共享的范围。合法共享的部分包括:(1)绿地,(2)道路,(3)物业服务公司,(4)维护基金,以及(5)建筑部门内的其他公共场所和公共设施。对于绿地,应将其定义为合法共享部分。当业主买房时,他或她重视绿地的面积。绿地面积甚至可以决定买房的意愿和确定房屋的价格。在这种情况下,如果认为绿地被同意分享,或者开发商保留绿地的所有权,将导致绿地争议的增加,也不利于开发商出售房屋。如果将绿地定义为法定份额,可以防止开发商任意改变绿地使用,提高房屋销售合同的合规率,防止纠纷。对于道路,法定共同所有权是必要的。当业主买房时,他必须获得通往公路的权利。这是生活的基本保障。道路被定义为法定共同点,开发商无权通过合同或其他协议改变道路的使用或设置停车位,从而减少争议的发生。但是,“物权法”规定,业主或其他停车场所占用道路占用的停车位由业主拥有。这种共享应被定义为具有法律效力。此问题将在停车位问题中单独解决。物业服务公司和社区的维修资金是社区运营的基本保障,因此也应归类为合法股份。社区中的其他公共设施,如水和电,也应列为合法共用部分。 (2)协议是通用的,这意味着开发商和所有者在购买和出售房屋时通过合同确定社区公共财产的使用。对于商定的所有权,合同当事人可以通过谈判改变其所有权。对于车库,开发商和业主应该在购买房屋时确定归属。这种方法是解决车库所有权和利用率的更好解决方案。商品房以市场化为前提。该市的商品房不仅仅是一个单独的买方或卖方市场,它将随着各种因素而变化。对于车库等非必需品,可以通过出售,出租和附加来确定。车库决定产权的方式应由市场力量决定。当房子卖得好时,开发商可以选择以付费方式出售车库。当房子难以出售时,开发商可以选择免费提供车库。这可以由市场力量决定。法律只需要原则上规范车库的所有权。原则可以。 “物权法”第74条规定,在建筑区内,停车位和车库计划停车应首先满足业主的需要。在建筑部门内,计划停放车辆的停车位和车库由双方通过销售,奖金或租赁规定。这是车库所有权的正确选择。对于社区的停车位,您可以参考车库解决方案,但车主共用道路或其他停车场所占用的停车位属于车主。这种共享应该被定义为合法的共同,因为开发者是原始的。在停车位设计不足的情况下,将出现占用公共停车的问题。从需求的角度来看,停车位不应满足业主的需求。因此,不再规定在这种情况下的停车位可以通过商定的方法确定。在这种情况下,只能规定停车位。解决使用问题。对于俱乐部会所,应将其定义为协议,开发商和所有者应协商会所的会员资格。但是,如果没有协议或协议不明确,应确定所有者都是合适的,并且所有者委托or授权开发商运营,营业收入抵消维护基金。 。对于法定共同所有权,所有所有者必须依法拥有共享部分的共同权利。这种共同所有权的特征是,一旦法律规定了法定共同所有权,它就是强制性法律,并且不允许当事人购买房屋合同。通过协议更改所有权。例如,社区中的绿地,道路等在法律上是共享的。对于停车位等设施,应理解为商定的共同所有权,开发商和业主协商确定购买和出售房屋时的所有权。这里需要澄清的是,开发商在开发和建设过程中获得了建设用地的使用权。合法建设后,开发商按照“物权法”第30条取得了房屋及其附属设施的所有权。在开发者完成初始注册后,房屋将被拆分并转移。除“物权法”明确规定其由业主拥有并由业主共享外,理论上未转让给业主的部分由开发商保留。对于法律未明确规定的停车位和车库的所有权,买方和卖方可以约定。如果没有协议,理论上它由开发者拥有。 II。分析社区停车位和车库的法律性质由于社区停车位属于商定的共同所有权,其所有权可由各方确定。根据“物权法”第74条,开发商可以通过出售,租赁和附加停车位来解决停车位的所有权问题。将社区中的停车位定义为商定的共同所有权是对社会生活习惯习惯的认可,有利于法律关系的稳定。其次,通过双方协议解决停车位的所有权,有利于鼓励开发商建设更多的停车位,缓解汽车市场快速发展的矛盾。停车位具有独立的交换价值和使用价值,可以依法转让。在停车困难的情况下,停车位有上升的趋势。允许开发商和业主就停车位的所有权达成一致将有助于刺激投资并鼓励开发商提供更多停车位。此外,如果将停车位定义为法定共同所有权,则开发商没有更多的动力去投资建造停车位,停车变得越来越困难,并最终车主受损。因此,停车位被定义为同意共享权利的更积极因素。想。为了实现“物权法”的这一规定,商品房通常根据停车位和车库的占地面积比例进行管理,甚至有些地方需要支持停车位和车库的比例。首先,不仅可以实现“物权法”的有关规定,而且可以保护商品房中没有汽车的所有者的权利。预先规划的停车位,车库及其比例可以防止车辆的车主占用社区的公共道路,并在没有车主的情况下对商业屋的业主的权利起到一定的保护作用。 。其次,“物权法”第七十四条的规定可以保障社区所有者的财产和人身安全。在实践中,一些开发商将社区中的停车位和车库出租给业主以外的人,这增加了社区管理的成本。 “物权法”第74条规定,停车位和车库应首先满足业主的需要,以防止上述情况的发生。保护社区业主的财产和人身安全。但是,并不排除开发商侵犯所有者使用停车位的权利,以便仅仅追求商业利润。实际上,开发商没有与业主协商将停车位单独出售给业主以外的人,追求更高的商业利润。在这种情况下,停车位的所有者有权要求开发商首先按照“物权法”的规定满足业主的需求。但是,如果开发商已经出售停车位,则无法要求开发商通过“物权法”的规定提供停车位。在这种情况下,一些学者主张,在没有首先满足业主向非业主出售停车位的需要的情况下,违反“物权法”的强制性规范,业主应该声称出售的合同。停车位无效。违反本规定的合同,依照“物权法”第七十四条的规定(具有强制性质),应宣告无效。这种观点在理论上是可行的,但它与合同法的相关规定相冲突。 “最高人民法院关于合同法的解释1”第9条规定了合同无效的情况,司法实践中采用的标准,即法律明确要求的合同。在法定时间内注册或批准在没有注册和批准的情况下,合同无效。一般而言,合同的有效性是根据合同法的规定确定的。在司法实践中,如果停车位没有按照问题出售给非所有者,则不能产生停车场销售合同无效的效果,应制定其他规则以弥补之间的冲突。物权法与合同法。第三,确定停车位所有权争议对于业主来说已经足够。如果没有必要首先满足业主出售停车位的需要,业主应该如何保护他的权利?根据广州的做法,广州房地产开发项目“停车位和车库管理条例”可称为“租赁和销售条例”。有些规定将由“物权法”第74条的规定予以补充。 “租售和销售条例”第4条规定,房地产开发企业或其他房地产开发单位开发的房地产项目停车位和车库不得预售。通过此规定,未经社区所有者同意,可以提前禁止开发商出售车库。 “租售和销售条例”第5条规定,出售或出租房地产开发项目的房地产开发企业或其他房地产开发单位计划用于停车位和汽车车库,必须通过初始确认注册。根据本条规定,当开发商申请房屋的初始登记时,也有义务首先登记为开发项目规划的停放车辆的停车位和车库,这可能进一步阻碍开发商制造高价的盈利行为。同时,在申请停车位和车库的初次登记时,开发商还需要宣传社区的停车位和车库,以便在相关网站上申请登记。 1最后,如果开发商确实需要出售或租用社区车库和停车位,根据“租赁和销售条例”第7条,销售或租赁计划应在建筑物分区中公开展示30天并应公布销售或租赁计划。向房地产行政主管部门报告备案。 1“租售和销售条例”第6条规定:房地产开发企业或其他申请预售商品房的房地产开发单位必须按照有关房地产和项目的信息填写完整的房地产和项目清单。计划停放车辆的停车位和车库,以及“阳光之家”(hp // gcMigvcn)网站的宣传如果该部门的规定已经实施,那么社区停车位不足的现状应该得到缓解。但是,还存在一些问题:一是广州的“Regu“买卖”是广州市国土资源局和交通委员会联合发布的行政法规,效力低下。 “租赁条例”第十二条规定,政府有关行政管理部门应当在各自职责范围内,加强对房地产开发项目停车场规划的停车位,车库销售和租赁的管理。 。对于未按照本规定执行的房地产开发企业,要求他们纠正并归还非法所得,并将其暴露在网站和新闻媒体上。违规行为记录在完整性文件中,并通知相关管理部门。由于没有处罚,如果开发人员不遵守相关规定,如果问责制是遗留问题,则在实施过程中将解决规则。第二,对于“租赁销售条例”第7条的规定,当开发商确实需要出售或租用社区车库和停车位时,在建筑部门突出显示出售或租赁计划的规定是有益的。给社区所有者。但是,如果社区所有者反对开发商出售或租用社区车库和停车位,该条款并未阐明如何解决问题。也就是说,根据规定,社区所有者只有权了解开发商的销售或租赁行为,并且无权投票,这对社区所有者不利。因此,应结合实际中的问题及时修订有关规定。上述问题可通过以下方法解决:一是结合实际操作,通过司法解释,完善了“物权法”对商品房停车位和车库的有关规定。商品房的停车位和车库也包括在合法注册范围内。对于开发商任意改变社区中停车位和车库的使用,提供了根据“物权法”对部分侵权行为的补救措施。其次,如果开发商确实需要出售或租用社区车库和停车位,可以按照“物权法”第76条的规定执行。关于商品房停车位和车库的其他法律纠纷可由开发商和社区所有者以协商方式指导,制定当地法规和当地法规。另外,对于商品房开发企业首先出售商品房,然后出租或出售停车库,可能存在租赁和销售计划不明确,租金或销售价格不合理等问题,可能会限制处置。商品房开发的停车位和车库。房地产项目销售,停车场和车库管理同时实施,以解决停车位和车库之间的纠纷。在“物权法”实施之前,除了业主以外的第三人购买了停车位,车库,房地产的合法权利,即使业主购买停车位或车库,他也可以租用或转让给第三方除了主人之外的派对。根据“物权法”的规定,可以限制停车位,车库所有者的租赁或转让,并满足业主的租赁和购买需求。第三,“物权法”第74条规定,车库属于商定的方式。虽然尊重当事人的自治权,但如果当事人的地位不平等,一旦发生争议,将不利于保护所有人的利益。另一方面,中国的房地产登记制度仍然不完善,特别是如果在泳池区没有记录住宅车库的容积率。在房地产的初始登记实践中,除土地使用权证,房屋所有权证或房地产证外,登记机关不处理联合或其他项目的房地产权证。停车空间的合法权利房地产权证也没有记录。房地产权利人不得利用其持有的房地产许可证直接为违法合同条款辩护,保护其合法权益。因此,购买和使用社区停车位的权利,特别是车库,通过立法被确定为“优先”,停车位和车库权利可以通过确认阻碍社区所有者的无效性的方法来解决。行使“优先权”。这是一个争议。最后,信息对称是解决商品房停车位和车库纠纷的根本原因。有关停车位和车库的信息由开发企业控制,业主之间缺乏必要的沟通和信任,导致目前停车位和车库紧张的情况。通过立法在社区中披露销售和出售的停车位和车库,并宣传它们,停车位和车库的销售和租赁,这是商品房的重要组成部分,也是公开透明的,改善商品房的停车位和车库。情况。对于商品房的停车位和车库纠纷,除了民法解决方案外,还可以寻求其他法律。例如,计划在建筑师停车的停车位,车库和房屋的分配比例是通过行政许可确定的,具有行政行为的特征,也是开发商的法定义务。应在完成验收完成后进行配置。该比率经过验证和接受。如果停车位和车库不符合规划许可所确定的比例,开发商将违反法定义务,相关部门可以主动或根据业主的意见追究开发商的法律责任。 。业主对停车需求的不确定性和配置比率的确定性是矛盾的。停车位和车库分配比率将成为永恒的问题。只有通过民法,行政法等部门的约束,以及业主和开发商之间的谈判,才能有效解决社区停车位和车库的纠纷。